Продажа недвижимости после дарения

Итак, квартира подарена, можно ли ее продать? Единственный возможный ответ — да. Закон не предусматривает ограничений на данный счет, позволяет беспрепятственно распоряжаться недвижимостью новому собственнику. Право сохраняется при учете, что договор дарения не будет расторгнут прежним владельцем по одной из причин:

• одаряемый причинил телесные повреждения или иной вред здоровью дарителя;
• документы, подтверждающие дарение, подписаны под давлением;
• одаряемый распорядился жильем ненадлежащим образом, например, использовал его для преступной деятельности.

Кроме того, получатель может сам отказаться от подарка без объяснения причины.

Продажа подаренной недвижимости может сопровождаться рядом проблем:

• Даритель не способен освободить квартиру. Иногда человек передает единственное жилье, что усложняет его переезд и получение прописки. Такой подход нередко заменяет завещание из-за быстрого перехода права собственности. Прежде чем искать покупателя, продавец должен обеспечить дарителю надлежащие условия проживания. В противном случае договор может быть оспорен в суде.
• Дарственная на ребенка. Оформление квартиры на ребенка — распространенный вариант распределения собственности между родственниками. Однако несовершеннолетний не вправе совершать сделки с недвижимостью до 18 лет. Организовать процесс может законный представитель, например, один из родителей. Для успешной продажи потребуется разрешение от органов опеки, выдаваемое на определенных условиях:
  • ребенок не остается без прописки и жилья;
  • квартира, приобретаемая взамен, соответствует продаваемой по качеству и площади;
  • приобретаемая квартира не дешевле предыдущей.
• Дарственная получена недееспособным человеком. Еще один случай, когда собственник не может организовать продажу. Действие выполняет законный представитель с разрешения органов опеки и попечительства. Устанавливаемые требования те же, что и для несовершеннолетних.
• Недвижимость подарена одному из супругов. Собственность, полученная в дар, не считается общей и не делится при разводе. Но если один из супругов потратит значительные средства на ремонт, увеличивший цену квартиры, он может претендовать на долю.

Продажа объекта, полученного в браке, часто сопровождается требованием покупателя предоставить согласие от супруга. Это позволяет получить дополнительные гарантии на случай развода.

Еще один распространенный вопрос — платится ли налог по договору дарения Ответ зависит от ситуации. Налог не платится, если дарственная оформлена на близких людей: супругов, братьев и сестер, дедушек и бабушек, внуков и внучек. В остальных случаях одаряемый обязан оплатить налоговый сбор в размере 13 % от кадастровой стоимости недвижимости.

Также налог платится при получении дохода от сделки по последующей продаже объекта. Правило действует в течение 3 лет с момента обретения собственности близким родственником и в течение 5 лет — всеми остальными.

Предположим, отдаленный родственник получил квартиру по дарственной. Кадастровая стоимость объекта составляет 10 000 000 рублей. В дальнейшем новый владелец продал подарок за 15 000 000 рублей в течение 1 года с момента обретения. При подобном развитии событий налог платится два раза:

• При получении подарка. Одаряемый оплачивает налог с кадастровой стоимости квартиры на момент перехода права собственности. Ставка составляет стандартные 13 %. Применительно к объекту, налоговые отчисления составят: 10 000 000 х 0,13 = 1 300 000 рублей.
• При продаже. Продавец платит НДФЛ на сумму дохода от продажи квартиры. Она составляет 5 000 000 рублей, соответственно, налог по ставке 13 % равен 650 000 рублей.

Итого, общие издержки на получение подарка и его последующую продажу составили 1 950 000 рублей.

Уменьшить НДФЛ можно одним из трех способов:

1. Заключить дарственный договор между близкими родственниками. Как отмечалось выше, они не платят налог при получении подарка. Если цель дарителя — оставить квартиру в семье, стоит выбрать подходящие кандидатуры, чтобы избежать издержек.
2. Использование необлагаемого вычета. Государством установлен необлагаемый налогом вычет в размере 1 000 000 рублей. Он может использоваться взамен схемы «доходы минус расходы». Обозначенная сумма вычитается из цены продажи, и налогооблагаемая база уменьшается на 1 000 000 рублей.
3. Использование налогового вычета. Если продавец реализует квартиру и покупает новую в этом же году, он вправе погасить налоги доступным ему вычетом в размере до 260 000 рублей. Если налог превышает обозначенную сумму, разницу придется оплатить.

Прежде чем применять любой из предложенных методов, стоит проконсультироваться с представителями ФНС, чтобы исключить ошибки.

Для реализации объекта, принятого в дар, нужен стандартный пакет документов:

• паспорта собственников;
• выписка из ЕГРН, полученная не позднее 14 дней до момента предоставления;
• технический паспорт на объект недвижимости;
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• правоустанавливающие документы — договор дарения.

Перечень может пополняться дополнительными бумагами, в зависимости от обстоятельств:

• разрешение со стороны органов опеки и попечительства — при участии в сделке недееспособных и несовершеннолетних граждан;
• согласие супругов — при получении и последующем ремонте объекта лицами, находящимися в браке;
• заключение по результатам медицинского освидетельствования — для граждан преклонного возраста либо страдающих различными заболеваниями;
• доверенность — для сделок, совершаемых с участием доверенного лица.

При продаже объекта несовершеннолетним требуется свидетельство о рождении. Лица старше 14 лет предоставляют паспорт.

Реализация объекта происходит по стандартной схеме:

• Сбор документов. Собственник собирает пакет документов, описанных выше. Важно, чтобы они имели неистекший срок действия, не содержали ошибок, корректировок и механических повреждений.
• Поиск покупателя. Владелец подает объявление о продаже квартиры на различные площадки.
• Согласование условий. Покупатель и продавец обсуждают параметры сделки и окончательную стоимость объекта. На данном этапе идет активный торг, изучаются имеющиеся документы.
• Подписание договора. Стороны подписывают договор купли-продажи, после чего регистрируют его в МФЦ.
• Регистрация перехода права собственности. Документы проверяются специалистами Росреестра. Если нареканий нет, право собственности переходит к новому владельцу.
• Получение подтверждающих бумаг. Завершающий этап. Новый собственник получает выписку из ЕГРН с актуализированными данными.

Оформление сделки через банк — обязательное условие для покупателей, использующих ипотечные средства.