Проектное финансирование в строительстве: полный гид для застройщика

Проектное финансирование позволяет реализовать крупные строительные проекты за счет будущих доходов от объекта. В статье подробно разберем условия получения, актуальные формы финансирования и пошаговый процесс взаимодействия с банком. Вы узнаете, какие проекты одобряют чаще всего и какие преимущества получает заемщик при выборе этой схемы.

Проектное финансирование в строительстве — это способ привлечения капитала в виде целевого кредита. Источником средств выступают банки и независимые инвесторы. Финансовые обязательства покрываются прибылью от эксплуатации и реализации объекта.

Проектное финансирование имеет ряд особенностей:

• Ориентация на будущие доходы. Инвесторы оценивают не текущую платежеспособность застройщика, а экономическую привлекательность проекта, например, доходы от продажи квартир, аренды площадей в ТЦ и платных дорог.
• Жесткие условия. Для получения кредитных средств заемщик предоставляет развернутый проект со стоимостью, сроками и техническими особенностями объекта. Возможно предъявление дополнительных требований в части банковских гарантий, этажности и материалов строительства.
• Долгосрочность и крупные суммы. Инвестирующая компания вкладывает собственные средства на срок 3–20 лет. При этом объемы финансирования достигают сотен миллионов рублей.
• Строгий контроль. Кредиторы следят за денежными операциями и ходом строительства. Нарушение условия договора приводит к санкциям.

Если проект реализован удачно, прибыль получают и инвесторы, и застройщик.

Инвесторы предъявляют следующие требования к застройщику:

• личное финансовое участие на уровне 20–30 %;
• доказанная рентабельность проекта;
• отсутствие долговой нагрузки, препятствующей исполнению обязательств.

Важным условием инвестирования является наличие прав на земельный участок, разрешения на строительство и положительного заключения государственной экспертизы на проектную документацию.

Проектное финансирование популярно среди застройщиков жилищного сектора. Это обусловлено высокой ликвидностью объектов и не слишком длительными сроками реализации проектов.

Деньги на стройку привлекаются одним из следующих способов:

• финансирование с участием банка;
• корпоративное финансирование за счет самого девелопера и сторонних инвесторов;
• финансирование из государственного бюджета.
• привлечение средств международных инвесторов.

С учетом текущей экономической ситуации последний вариант используется в сфере строительства реже остальных.

Бизнес-план не всегда связан с возведением нового объекта. В ряде случаев требуется перепрофилирование проектной постройки. Такой подход именуется редевелопмент, повышает финансовую привлекательность и доходность здания.

Грамотное проведение процедуры не только увеличивает прибыль, но и снижает издержки. Экономия застройщика может достигать нескольких миллионов.

Проектное финансирование регулируется № 39-ФЗ от 25.02.1999. При привлечении инвестиционных средств на строительство через банк процедура проводится в пять этапов.

Заемщик подбирает банк с наиболее выгодными условиями. Он учитывает требования организации, предлагаемую процентную ставку, наличие дополнительных программ в части кредитования в строительстве и прочие факторы.

В приоритетный банк отправляется запрос. Он сопровождается базовым пакетом документов, достаточным для принятия решения.

Кредитная организация анализирует предложение девелопера. При необходимости запрашиваются дополнительные документы, а также делаются уточняющие запросы в контролирующие органы. Особое внимание уделяется рискам.

Банк ожидает одобрения от Коллегиального органа. При вынесении положительного решения подготавливается все необходимое для организации процедуры инвестирования.

Между участниками проектного финансирования в строительстве заключается кредитно-обеспечительный договор. Средства поступают на счет компании-заемщика.

Проектное финансирование в строительстве имеет ряд существенных отличий в сравнении с классическим кредитованием.

• Источник. При оформлении кредита средства выдаются банком. В случае с проектным финансированием предусмотрено несколько источников средств: коммерческие организации, частные инвесторы, государство и иностранные компании.
• Контроль за расходованием средств. Кредиты для бизнеса имеют широкую область применения. При инвестировании деньги тратятся на определенный объект, предусмотрена строгая отчетность застройщика.
• Факторы, влияющие на принятие решения. Одобрение по кредиту выносится с учетом коммерческих показателей заемщика. При рассмотрении запроса на проектное финансирование добавляется ряд факторов: инвестиционная привлекательность, риски и сроки реализации.
• Доля заемных средств. В случае с проектным финансированием используются преимущественно заемные средства. Доля компании составляет около 20%. Работая с кредитом, можно воспользоваться небольшими займами для решения текущих проблем, например покупки техники или топлива.
• Риски. При невозврате кредита негативные последствия ложатся на заемщика. В случае с неудачей инвестиционного проекта рискуют все участники договора.

Для работы с крупными проектами могут потребоваться значительные средства, недоступные в рамках кредитов. Единственное решение в данной ситуации — привлечение инвестиционного капитала.

Высокий шанс одобрения имеют проекты со следующими особенностями:

• Умеренный объем финансирования. На реализацию проектных решений не должно уходить избыточное количество средств. В противном случае банк запросит дополнительные гарантии, может усомниться в быстрой окупаемости вложений.
• Высокая доходность. Такие проекты неизменно привлекают внимание инвесторов. При этом важно, чтобы первые денежные поступления были как можно раньше, имели стабильный характер.
• Репутация заемщика. Банк отдает приоритет клиентам с хорошей кредитной историей. Если компания просрочивала платежи по предыдущим займам или находится в процессе судебного разбирательства с кредиторами, ответ будет отрицательным.

Инвесторы и финансовые организации уделяют особое внимание самодостаточности проекта. Обычно для его реализации создают отдельную SPV-компанию. В результате упрощается оценка финансовой деятельности, возрастает эффективность управления и упорядочивается работа с долговыми обязательствами. Кроме того, гарантируется прозрачность денежных потоков, а прибыль от проекта не смешивается с другими поступлениями.

Привлечение инвесторов в рамках проектного финансирования дает ряд преимуществ заемщику:

• значительное снижение рисков;
• получение полного объема средств, необходимых для реализации проекта;
• качественная финансовая поддержка на любом этапе;
• юридическое сопровождение при необходимости;
• особо выгодные предложения для наиболее перспективных программ.

При этом банк может установить повышенные процентные ставки, призванные снизить риски. Также проводятся регулярные контрольные мероприятия по отслеживанию расходов.