Переуступка: ловушка или золотая жила? Плюсы и минусы покупки квартиры у дольщика

Цена ниже рыночной, но нет гарантий застройщика — так ли выгодна переуступка? Сравниваем все риски и преимущества: когда сделка помогает сэкономить до 20%, а когда грозит потерей денег из-за проблем с документами или заморозки строительства.

В договоре уступки ДДУ фигурируют три стороны.

1. Застройщик. Организация, возводящая объект. Это аккредитованное строительное предприятие, имеющее необходимые допуски и разрешения.
2. Продавец. Сторона, заключившая ДДУ с застройщиком. Она реализует покупателю право на получение квартиры.
3. Покупатель. Сторона, приобретающее право на получение имущества при сдаче дома.

Переуступка права собственности на квартиру возможна только на этапе строительства. Если объект введен в эксплуатацию, а продавец не вступил в права, сделка не будет являться цессией. В данном случае необходима приемка жилья с последующим заключением договора купли-продажи.

Переуступка квартиры с ипотекой в новостройке не редкость. Для ее проведения понадобится:

• обратиться банк, выдавший кредит;
• закрыть ипотеку продавца;
• проверить степень готовности недвижимости и убедиться в соблюдении графика застройщиком.

Сделка имеет комбинированную структуру, при которой покупатель погашает ипотечный кредит продавца, банк снимает обременение и организует цессию.

Продажа по переуступке ДДУ предполагает покупку квартиры в новостройке, но не от застройщика. Это исключает участие в льготных программах: для банка жилье будет продаваться как вторичное.

• Наличие дополнительных претендентов. На жилье, приобретенное в браке или с использованием материнского капитала, могут претендовать третьи лица. Чтобы обеспечить чистоту сделки, нужно получить согласие от супруга, а также удостовериться в выделении долей несовершеннолетним.
• Штрафы. Продавец, планирующий переуступать право, может не до конца рассчитаться с застройщиком. Это автоматически переводит штрафы и пени на покупателя.
• Задержки при сдаче объекта. Наибольшая опасность при покупке строящегося жилья. За время возведения здания возможно банкротство застройщика, замораживание стройки, срыв сроков и т. д. Снизить риски покупки квартиры по переуступке позволяет работа с проверенными девелоперами, имеющими множество сданных объектов.
• Подмена понятий. Некоторые продавцы подменяют договор цессии договором предварительной купли-продажи. Он не регистрируется в Росреестре, обязывает реализатора передать объект после ввода в эксплуатацию.

При наличии любого из перечисленных рисков стоит отказаться от сделки. Скидки, предлагаемые продавцами, не компенсируют полную потерю средств.

• Покупка за счет собственных средств. Приобретение квартиры за наличные исключает потребность в льготных программах, позволяет получить дисконт у продавца. В ряде случаев скидка достигает нескольких миллионов рублей.
• Отсутствие подходящих вариантов у застройщика. В популярных ЖК квартиры раскупают на этапе строительства. В итоге у застройщика остаются только неликвидные варианты. Исправить ситуацию позволит переуступка.
• Инвестиционные цели. Собственник может приобрести объект на стадии котлована и продать по мере готовности.  Чем ближе сдача дома, тем дороже квартиры в нем.

В переуступке участвуют не только физлица, но и организации. Девелоперы часто рассчитываются с подрядчиком квартирами, которые тот продает по переуступке. Подобные сделки безопасны и позволяют получить дисконт.

Цессия имеет характерные плюсы и минусы. Они затрагивают покупателя и продавца, требуют тщательного анализа перед заключением сделки.

• Экономия. Квартиры продаются дешевле аналогичных предложений от застройщика. Исключение составляют объекты с уникальными качествами, единственные на весь ЖК. В таких случаях стоимость может быть выше.
• Богатый ассортимент. Рынок переуступки открывает доступ к лотам, недоступным у девелопера. Чтобы ознакомиться с максимальным ассортиментом предложений, стоит рассматривать оба варианта.
• Уменьшение срока ожидания. Объекты, реализуемые по переуступке, имеют определенную степень готовности. Их удается получить быстрее, чем при покупке жилья на стадии котлована.
• Получение дохода. Продажа после заключения ДДУ — распространенный способ заработка на растущем рынке жилья. Он активно используется инвесторами.
• Снижение риска утраты собственности. Покупка по переуступке предполагает получение квартиры в новостройке со всеми плюсами. Владельцу не придется беспокоиться о приватизации, внезапных наследниках и прочих рисках вторички.

• Уплата налогов. Прибыль от цессии облагается налогом. Его ставка на настоящий момент равна 13% от суммы дохода.
• Дополнительные процедуры. Для проведения сделки требуется разрешение застройщика. Получение подобной бумаги отнимает время, может растянуться на месяцы.
• Вероятность срыва сроков. Зачастую застройщики допускают задержки при сдаче объектов. Для покупателей, проживающих в арендованных квартирах, это влечет дополнительные издержки.
• Большое количество участников. Многие квартиры, продаваемые по переуступке, приобретались в ипотеку. В сделках с такими объектами участвуют 4 стороны: покупатель, продавец, застройщик и банк. В результате увеличивается риск неточностей и ошибок.

Нивелировать недостатки процедуры позволяет грамотный финансовый расчет и качественная юридическая подготовка. Если покупатель не обладает соответствующими знаниями и навыками, ему стоит заручиться поддержкой специалистов.

Для приобретения квартиры или иного жилого объекта в рамках цессии нужен пакет бумаг:

• подлинник договора долевого участия или его нотариально заверенная копия;
• согласие застройщика на проведение сделки;
• выписка из ЕГРН;
• согласие супруга, если недвижимость приобретается в браке.

При продаже объекта, купленного в ипотеку, требуется еще согласие банка.

Переуступка права по ипотеке организуется в шесть шагов.

1. Соберите пакет документов, необходимых для оформления кредита. Перечень бумаг универсален, присутствует на сайте любого банка.
2. Ознакомьтесь с предложениями финансовых организаций, выберите наиболее выгодные из вариантов.
3. Отправьте запросы на предоставление кредита. Рекомендуется обращаться в 5–7 банков. При более масштабной рассылке заявок возможно падение вашего кредитного рейтинга.
4. Ознакомьтесь с положительными решениями, выберите вариант с лучшими условиями.
5. Обратитесь в выбранный банк с документами на объект. Дождитесь одобрения кредита.
6. Заключите ипотечную сделку с переоформлением права требования квартиры.

Продолжительность процедуры составляет от одной до нескольких недель (расширение сроков возможно при задержках со стороны застройщика и продавца).