Как погасить ипотеку быстрее и выгоднее

Чтобы понять, как платить ипотеку правильно, нужно разобраться в методах решения задачи. Их всего два: сокращение срока и уменьшение платежа. Каждый вариант обладает собственными особенностями.

Методика, при которой снижается количество ежемесячных взносов, но не их размер. Она позволяет уменьшить срок кредитования, обеспечив быстрый возврат кредита. Преимущества подхода:

• Экономия на процентах. Быстрое гашение ипотеки сокращает период выплат, привязанный к процентам. В результате уменьшается конечная переплата.
• Оптимизация сопутствующих издержек. Чем меньше срок, тем ниже расходы на страхование жизни, имущества и здоровья. Кроме того, сокращаются прочие траты на обслуживание ипотеки.
• Прогнозируемость ситуации. Быстрое частичное погашение не меняет размер ежемесячных взносов. Заемщик вносит одинаковые суммы, что исключает ошибки и позволяет правильно рассчитывать силы.
• Быстрое снятие обременений. Оперативное закрытие ипотеки выгодно в случае продажи, дарения и иных юридических действий с квартирой. Процедура позволяет снять залог и распоряжаться объектом по своему усмотрению.

Однако уменьшать срок выгодно не всегда. Лучше выплатить кредит иным способом в ряде ситуаций:

• Скромная зарплата. Сокращение сроков при ограниченном доходе сохраняет высокую нагрузку на заемщика. В результате не останется средств на формирование финансовой подушки безопасности и удовлетворение текущих потребностей.
• Риск потери заработка. Выплатить кредит досрочно — плохая идея для лиц с нестабильной занятостью. Лучше сохранить базовые условия, а свободную сумму отложить на черный день.

Подробно раскрыть последний пункт поможет пример. Предположим, Андрей зарабатывает 100 000 рублей. Из них он платит 30 000 по обязательным взносам и 10 000 — по досрочным с уменьшением срока. В связи со сложной ситуацией на предприятии Андрею снизили заработную плату до 60 000 рублей, однако финансовая нагрузка по ипотеке осталась прежней. Если бы ежемесячные досрочные отчисления предполагали снижение платежа, заемщик бы встретил сложный период с расходами в 20 000 рублей в месяц.

Способ погасить ипотеку, уменьшающий финансовую нагрузку. Срок кредитования остается прежним, но сокращается регулярный платеж. Преимущества подхода:

• Защита от рисков. Платить ипотеку малыми взносами более безопасно. Возможно, это не позволит закрыть кредит раньше, но защитит от просрочек и порчи рейтинга.
• Частичная компенсация издержек за счет инфляции. Если выплатить ипотеку в назначенный срок, внушительный процент переплат покроет инфляция. Верность расчета подтверждается разницей зарплат в 2020 и текущем году.

Минус подхода — повышенные расходы. Владельцу квартиры придется платить страховые и прочие взносы в течение многих лет. Также в расчет принимаются дополнительные издержки, связанные с использованием кредита.

Решать, как закрыть кредит, нужно с учетом ситуации. При стабильном и прогнозируемом доходе подойдет сокращение сроков. Способ позволит быстро выплатить ипотеку, не переплачивая банку. В случае с низкой и нестабильной зарплатой стоит снижать платеж.

Досрочно погасить ипотеку можно двумя способами:

• Частичное погашение. Заемщик покрывает часть долга. Он продолжает каждый месяц вносить платежи, а их размер зависит от выбранной стратегии.
• Полное погашение. Исчерпывающий расчет по кредиту. Клиент возвращает всю сумму, исполняя финансовые обязательства перед банком. Такой подход позволяет закрыть ипотеку и снять обременение.

Дополнительным инструментом работы с ипотекой является рефинансирование. Процедура предполагает перекредитование под более низкий процент, помогает расширить срок и сократить платеж, минимизировав издержки.

Найти деньги для досрочной выплаты ипотеки можно несколькими способами.

Налоговый вычет в размере 13 % полагается всем плательщикам НДФЛ при покупке недвижимости. Он применяется только к одному объекту, ограничивается 260 000 рублей. Если заемщик приобрел несколько квартир, выбирается самая дорогая.

Также получить вычет можно за выплаченные проценты. Предельная сумма, с которой возможен расчет, — 3 000 000 рублей.

Получение ипотечного кредита сопровождается покупкой страховки. Однако заемщик не обязан сотрудничать с одной компанией. Он может выбрать нового страховщика, предлагающего более выгодные тарифы. Сэкономленные средства помогут организовать досрочное погашение без ущерба для регулярных трат.

При смене компании важно удостовериться, что она имеет аккредитацию банка. В противном случае вероятны санкции за неисполнение договора.

Для погашения ипотеки подходит материнский капитал. Он принимается всеми отечественными банками, предлагающими соответствующие кредиты.

При работе с маткапиталом учитывается два аспекта:

• Выделение доли. Ребенок должен получить долю в квартире, даже если она приобреталась без него. В противном случае обязательства родителей по материнскому капиталу не будут исполнены.
• Предоставление жилья взамен продаваемого. Если родители продают квартиру, купленную с маткапиталом, они предоставляют ребенку равнозначную долю в другом жилье.

Заявка на погашение кредита средствами материнского капитала подается в банк или Социальный фонд.

Многодетным родителям полагаются субсидии на выплаты для гашения ипотеки. Они предназначены для семей с 3 и более детьми, составляют 450 000 рублей. Деньги можно потратить на первоначальный взнос и последующую досрочную оплату кредита.

Как и в случае с материнским капиталом, есть два важных условия:

• Средства выделяются только на жилую недвижимость. Субсидия расходуется на оплату квартиры, частного дома или участка для его строительства. С ее помощью нельзя купить гараж или строительные материалы.
• Возрастные ограничения. Для получения субсидии необходимо, чтобы хотя бы один ребенок был рожден после 1 января 2019 года.

В дальнейшем покупатели могут продать недвижимость или переоформить ее на детей. На этот счет нет каких-либо ограничений.

Если отсутствует потребность в жилой площади, ее можно сдать в аренду. В результате удастся получить неплохой и стабильный доход. Главное, помнить о трех аспектах:

• Оплата налогов. Сдача недвижимости внаем — разновидность бизнеса. Чтобы избежать претензий со стороны государства, нужно оформить процедуру официально: заключить договор с квартирантом и оплачивать налоги. Для взаимодействия с ФНС можно открыть ИП или зарегистрироваться как самозанятый.
• Грамотный подбор жильцов. Ошибки при выборе жильцов приведут к убыткам и проблемам с соседями. Исключить неприятности позволит тщательный отбор постояльцев. Оптимально, если они являются родственниками и близкими друзьями.
• Актуализация цен. Инфляция приводит к регулярному обесцениванию средств. Это стоит учитывать при расчете стоимости проживания и индексировать ее.

Собственник может сдавать квартиру с посуточной и помесячной оплатой. Первый вариант имеет повышенный риск и доход, второй — более стабильный, но менее прибыльный.

Ненужные вещи есть практически в каждой семье. Их продажа через доску объявлений принесет неплохую прибыль. В отдельных случаях сумма достигает 50 000–100 000 рублей.

Досрочный возврат жилищных кредитов имеет простой и понятный алгоритм:

• Заемщик определяется со способом погашения и суммой, которую хочет внести.
• В назначенный день клиент посещает отделение банка, оформляет соответствующую заявку и вносит деньги. Альтернативный вариант — перевод средств через мобильное приложение.
• По завершении процедуры заемщик получает новый график платежей. В нем изменен срок или размер взносов за месяц.

Если полностью закрыть кредит, банк даст справку об отсутствии задолженности.

Преимущества досрочного погашения очевидны: снижение переплат, рисков и долговой нагрузки. Кроме того, полное исполнение договора положительно сказывается на кредитном рейтинге и позволяет снять обременения.

Единственный минус — возврат средств на поздних сроках кредитования. В данном случае выплачены почти все проценты, и дополнительные финансовые усилия не принесут результата.