Как уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке

Так как уменьшить сумму платежа по ипотеке можно по закону, то при правильных действиях получится сохранить лояльное отношение банка и позитивную кредитную историю. Существует два варианта: досрочное погашение ипотечного кредита и рефинансирование. Как понять, какое решение выгоднее, рассмотрим ниже.

В большинстве договоров прописано, что ипотечный кредит можно погасить досрочно, поскольку это допускается действующим законодательством. Операция выполняется двумя способами.

1. Использование приложения. Наиболее простой вариант. Досрочно гасить кредит позволяет функционал приложения банка. Достаточно выбрать соответствующий продукт и счет, с которого будут списаны средства.
2. Посещение отделения. Оптимальное решение при работе с наличными. Клиент заполняет заявление на частичное досрочное погашение, указывает вносимую сумму. Затем остается передать деньги в кассу и получить новый график платежей.

Уменьшение ежемесячного платежа возможно за счет материнского капитала. Банк примет сертификат, после чего вычтет указанную сумму из тела кредита.

Вносить досрочные платежи может и созаемщик. При этом ему придется соблюсти ряд условий:

• посетить отделение банка, выдавшего ипотечный кредит титульному заемщику;
• предъявить паспорт, при необходимости — копию кредитного договора;
• написать заявление на досрочное погашение, внести деньги.

Созаемщику не нужно платить проценты или пени, он обслуживается на тех же условиях, что и основной клиент. Единственное, что стоит учесть, — внутренний регламент банка. Организация в целях безопасности может потребовать нотариально заверенную доверенность.

При досрочном погашении кредита клиент выбирает одну из опций: уменьшение ежемесячного платежа или количества платежей.

Что значит уменьшение количества платежей? Простыми словами, уменьшение срока кредитования. Такой вариант подойдет тем, кто хочет быстрее выплатить долг и снять обременение с приобретенной недвижимости.

Уменьшать платеж стоит для создания комфортных условий по обслуживанию кредита и сокращения переплат. Высвободившиеся средства можно потратить на текущие нужды, например на ремонт или покупку мебели.

Снижение размера ипотечного платежа достигается за счет сокращения тела долга. При делении на аналогичные периоды происходит уменьшение регулярного взноса и процентов по нему.

В ответ на вопрос, как лучше гасить кредит досрочно по ипотеке, мы рекомендуем вносить максимально возможную сумму, особенно при аннуитетных платежах. Они делают упор на проценты, а только потом — на погашение тела долга. Последнее составляет не более 1/3 взноса на ранних стадиях.

Возможно уменьшение количества аннуитетных платежей, однако это не поменяет их структуру. Первичные выплаты по-прежнему будут состоять преимущественно из процентов. Такой подход позволит сэкономить на страховке и быстрее закрыть кредит, актуален при срочной продаже объекта и иных действиях, связанных с оформлением.

Выгодной альтернативой аннуитетных платежей являются дифференцированные взносы. Каждый месяц клиент оплачивает долг и проценты в равных долях. Уменьшение суммы ежемесячного платежа соразмерно отражается на переплатах и основном займе, что означает отсутствие спешки.

Инструкции, как уменьшить аннуитетный платеж и его дифференцированный аналог, универсальны. Выбрав подходящий способ погашения, клиент вносит средства и обновляет график платежей.

В нынешней ситуации важно понимать, как выгоднее досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции: уменьшать платеж или срок. Однозначный ответ отсутствует. Высокая инфляция обесценивает рубли, в результате обслуживание кредита обходится дешевле, при этом сохраняется переплата по процентам.

Перед тем как снизить срок или платеж, стоит проанализировать структуру дохода. Если он имеет устойчивую тенденцию к росту, можно минимально затрагивать срок, концентрируясь на размере платежа. При стагнации дохода лучше быстрее закрыть кредит. Со временем цены будут расти, а значит, свободных средств станет меньше.

Так как рассчитать уменьшение платежа по ипотеке самому клиенту чаще всего проблематично, можно сделать это в банке или в мобильном приложении. В первом случае операционист распечатает новый график с учетом суммы досрочного погашения, во втором — клиент получит электронный отчет.

Некоторые банки устанавливают ограничения на сумму для досрочного погашения. Такой подход обусловлен операционными издержками, связанными с переводом средств и перерасчетом условий кредита.

Предусмотрены следующие меры для оптимизации процедур по досрочному погашению:

• Блокирование операций. Финансовая организация устанавливает минимальный порог, после которого возможна оплата. В большинстве случаев он составляет 30 % от регулярного платежа. При указании суммы ниже целевого значения приложение не позволит выполнить действие.
• Оплата операционного сбора. Банк устанавливает дополнительный сбор, чтобы компенсировать издержки. Операция не блокируется, но часть переводимых средств списывается в качестве комиссии.

Перед тем как осуществлять досрочное погашение по кредиту, стоит ознакомиться с условиями договора. Документ содержит сведения о минимальных суммах и смежных расходах. Руководствуясь данными сведениями, можно составить оптимальную стратегию погашения.

При покупке недвижимости в ипотеку обязательно оформление страховки. Она защищает залоговое имущество от повреждений, является гарантией возврата средств на случай болезни или смерти заемщика. Каждая кредитная организация предлагает список аккредитованных страховщиков. Перечень достаточно внушительный, поэтому выбрать подходящий вариант не составит труда.

Ключевые нюансы страхования при ипотеке:

• Страховой договор заключается на 1 год. После его истечения клиент подписывает новый документ с той же компанией или обращается в другую.
• Стоимость страховки рассчитывается с учетом размера долга. При его сокращении уменьшаются и издержки на страхование.
• При досрочном погашении ипотеки клиент может обратиться к страховщику для возврата средств за неиспользованные месяцы.

Некоторые организации идут на хитрость, предлагают заключить страховой договор на весь срок кредитования. От такого решения лучше отказаться. Стоимость страховки на весь период рассчитывается с учетом предельной суммы кредита, а при последующем возврате и пересчете могут возникнуть сложности.

• Избегайте дополнительных пени. Погашение кредита с опережением графика может сопровождаться уплатой дополнительных взносов. Случаи, при которых они возникают, прописаны в договоре.
• Вносите деньги на регулярной основе. Систематическое внесение средств на частичное досрочное погашение гарантирует отличный результат. Клиенту удастся сократить переплаты, облегчить обслуживание долга и улучшить кредитную историю.
• Убедитесь в возможности дистанционного внесения средств. Наиболее удобный и выгодный вариант — вносить деньги на счет через приложение. Он исключает регулярные поездки в отделения, заполнение заявлений и простой в очередях. Перед подписанием кредитного договора стоит убедиться, что банк предоставляет такую возможность.

Во время выплаты ипотечного кредита не рекомендуется брать дополнительные займы. Они увеличат финансовую нагрузку, могут вызвать сложности при досрочном погашении.

Рефинансирование ипотеки предусматривает получение нового кредита на погашение имеющегося под более низкий процент. Операция возможна при снижении ключевой ставки ЦБ, позволяет сократить издержки на обслуживание долга без дополнительных взносов.

Запрос на одобрение рефинансирования рассматривается в индивидуальном порядке. К клиенту предъявляется ряд жестких требований: кредитный рейтинг не менее 800 пунктов, отсутствие просрочек, стаж на последнем месте работы — от 6 месяцев. Не последнее значение имеет экономическая целесообразность. Банк не станет рефинансировать кредит, до погашения которого осталось полгода.

Для беспрепятственного проведения процедуры нужно не только соответствовать требованиям, но и подготовить необходимые документы.

• Страховой полис. Так как ипотека предоставляется в рамках нового договора, клиенту придется заново застраховать объект с учетом актуальной суммы.
• Выписка из ЕГРН. Документ запрашивается в МФЦ или на сайте Госуслуги, выдается бесплатно и быстро, необходим для подтверждения права собственности, входит в стандартный набор бумаг по ипотеке.
• Оценочный альбом. Объект проходит повторную оценку. Она позволяет определить его актуальную стоимость, наличие перепланировок и т. д. Документ предоставляется оценщиком, имеющим аккредитацию банка.

При необходимости запрашиваются дополнительные документы, такие как согласие супруга или справка из банка. Последняя необходима при переводе займа в другую кредитную организацию.

После объявления Центральным банком о снижении ключевой ставки и публикации соответствующей информации на официальном сайте рефинансирование ипотеки происходит в несколько этапов.

1. Поиск банка с наиболее выгодными условиями.
2. Сбор пакета документов, необходимых для рефинансирования.
3. Подача заявки в выбранную финансовую организацию.
4. Заключение нового кредитного договора и погашение существующего.

Далее заемщику остается обслуживать кредит согласно актуальному графику.

Наилучший вариант — использовать два описанных способа. До снижения процентной ставки можно досрочно погашать кредит, а при наличии технической возможности — провести рефинансирование. В результате удастся получить максимальную выгоду.