Можно ли объединить ипотеку и кредит

Одновременно рефинансировать потребкредит и ипотеку можно двумя способами. В первом случае продукты объединяются в ипотечный кредит, во втором — в потребительский кредит. Каждый вариант обладает собственными особенностями.

Если переоформление проходит в рамках ипотеки:

• недвижимость остается в залоге;
• размер нового кредита — до 60 млн;
• срок пользования займом — до 30 лет.

При этом сохраняются преимущества рефинансирования, связанные со снижением процентов, изменением количества платежей и т. д.

Объединение займов за счет ипотеки позволяет максимально увеличить срок и сократить ставку. Предложение оптимально на ранних этапах действия договора и при больших суммах.

Добавление ипотеки в потребкредит происходит на следующих условиях:

• банк снимает обременение с недвижимости, безопасность займа обеспечивается за счет страховки;
• сумма нового кредита не превышает 7 млн;
• максимальный срок пользования — 7 лет.

Клиент вправе погасить заем с опережением графика. Это поможет снизить срок или размер платежа — в зависимости от имеющихся потребностей.

Соединять ипотеку и потребкредит в рамках последнего стоит при малом долге. Процент по потребительским продуктам традиционно выше, поэтому пользование большими заемными суммами приведет к переплатам.

Ключевое преимущество варианта — снятие обременений. После подписания договора клиент сможет продать недвижимость при желании, а полученными деньгами погасить кредит. Такое действие исключает длительный возврат средств, минимизирует расходы на обслуживание долга.

Финансовая организация вправе отказать в объединении кредитных продуктов. Для этого существует ряд оснований.

• Клиент не обладает достаточным кредитным рейтингом. Если показатель ниже 800 пунктов, банк откажет в рефинансировании. Чтобы добиться требуемых показателей, можно оформить один или несколько небольших кредитов. Своевременный возврат средств поднимет рейтинг. Значение растет даже при досрочном погашении.
• Проблемы с выплатами. При некачественном обслуживании имеющихся займов банк выносит отрицательное решение при заявке на перекредитование. Задолженности и просрочки характеризуют заемщика с негативной стороны, снижают вероятность рефинансирования и одобрения прочих заявок с его стороны.
• Ошибки в базе. Она может содержать недостоверную информацию из-за сбоя. Например, в ней ошибочно могут быть сведения о наличии просрочек и прочих проблем с клиентом. Руководствуясь неверными данными, организация принимает решение об отказе. Исправить ситуацию позволяет запрос на уточнение сведений или на проверку. После устранения недочетов решение пересматривается.
• Финансовая несостоятельность. Для получения одобрения на рефинансирование необходим соответствующий доход. Чем больше сумма долга, тем выше требования. С клиентом, не удовлетворяющим минимальным критериям, исключено подписание такого договора. Повысить собственную экономическую привлекательность можно несколькими способами: трудоустройство на вторую работу, привлечение созаемщика, предоставление залогового имущества.
• Наличие вопросов к работодателю. Заемщики, работающие по найму, предоставляют стандартную справку о ежемесячном доходе. Документ оформляется работодателем, содержит сведения о поступлениях на счет сотрудника и оплате обязательных сборов. Некоторые люди просят изменить данные для повышения своей финансовой привлекательности. Обман выявляют уточняющие запросы банка в налоговую и пенсионный фонд. Если такое произошло, клиенту не только откажут в получении заемных средств, но и внесут в черный список.
• Оформление одного из кредитов на другого человека. Финансовая организация может объединить займы, оформленные на одно лицо. Если ипотечный договор заключен с одним человеком, а договор потребительского кредитования — с другим, выносится отрицательное решение, даже если они близкие родственники.
• Отсутствие информации о займах в кредитной истории. Записи о рефинансируемых продуктах должны присутствовать в кредитной истории. Отсутствие информации даже по одному из займов повлечет за собой отказ.
• Проблемы с недвижимостью. При объединении кредитов уделяется особое внимание залогу. Даже если объект был одобрен ранее, проводится повторная проверка. За прошедшее время могли произойти изменения: выполнена незаконная перепланировка, дом признали аварийным, появились вопросы со стороны правоохранителей и т. д. Если объект (жилье, земельный участок, коммерческая недвижимость и пр.) не проходит проверку, банк отказывает в перекредитовании.

Наличие проблем с ипотечным домом или квартирой не отменяет кредитных обязательств. Клиент должен вернуть всю выданную ему сумму.

Для отправки запроса на рефинансирование заемщик должен вносить платежи по каждому из актуальных займов не менее 5 месяцев. Некоторые банки поднимают порог до 6 и даже 12 месяцев.

Рефинансирование не всегда связано с выгодой. Ошибки при проведении процедуры и исполнении последующих обязательств приводят к издержкам. Ниже представлен краткий список причин финансовых потерь.

С ростом ключевой ставки увеличивается процент по всем кредитным продуктам. Рефинансирование объединит займы, но увеличит стоимость их обслуживания. Оптимальный вариант — дождаться снижения ставки на 2 и более процента от изначальной.

Некоторые банки связывают рефинансирование с дополнительными издержками. Они представлены страховками, комиссиями, сборами и т. д. Такой подход нивелирует выгоду от снижения ставки, провоцирует рост нагрузки на клиента.

Если банк не идет навстречу, отказывается снижать размер комиссий и страховые сборы, стоит обратиться в другую организацию. Это потребует больше усилий, но затраты окупит финансовая выгода.

После объединения с потребительским кредитом ипотека теряет свой статус. В результате не удается получить налоговый вычет, компенсирующий оплату процентов.

Перед принятием окончательного решения стоит произвести тщательные расчеты и сопоставить размеры издержек. Возможно, выгода перекроет потерю вычета.

Наиболее неблагоприятный исход. Ситуация актуальна при злостном неисполнении обязательств заемщиком. В результате банк изымает залоговый объект и продает его на аукционе. Полученные средства используются для погашения долга.

Обозначенной ситуации предшествует тщательная работа с клиентом. Финансовая организация сделает все возможное, чтобы восстановить выплаты. Заемщику предложат так называемые кредитные каникулы, реструктуризацию и прочие инструменты решения проблемы.

1. Сбор документов в соответствии с требованиями банка.
2. Подача заявки на совместное рефинансирование займов.
3. Получение одобрения.
4. Подписание нового кредитного договора.
5. Закрытие двух имеющихся продуктов и оформление нового на замену.

Процедура занимает от нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от параметров ипотечного объекта и количества имеющихся документов.

Получить наибольшую выгоду от объединенного рефинансирования поможет ряд рекомендаций.

• Тщательно изучите кредитный договор на предмет штрафов и пени. Это позволит избежать колоссальных потерь в сложных ситуациях.
• Заблаговременно проверьте кредитный рейтинг. Информацию предоставляет бюро кредитных историй в рамках соответствующего запроса.
• Подумайте, какие дополнительные гарантии можно предоставить банку. Они помогут склонить организацию на свою сторону в спорной ситуации.
• Изучите максимальное количество предложений. Выгодные программы не всегда лежат на поверхности.