Опасно ли брать кредит под залог квартиры

При кредитовании под залог имущества возникают очевидные и неочевидные риски. Рассмотрим каждую категорию.

Первое, чем грозит кредит под залог недвижимости, — дополнительные издержки. При несоблюдении условий договора банк начисляет штрафы и неустойку. Если просрочка превысит 3 месяца, кредитор может подать в суд, получить право на реализацию недвижимости и использовать полученные деньги для погашения долга. Однако перед этим банк задействует все альтернативные методы, чтобы вернуть средства.

Однако существует ряд дополнительных опасностей, о которых стоит помнить.

• Некорректная оценка недвижимости. Стоимость залогового объекта определяют оценщики, аккредитованные банком. Результаты процедуры не всегда совпадают с ожиданиями собственника объекта. Для получения альтернативной оценки приходится обращаться в другую организацию из того же банковского списка и оплачивать работу заново.
• Наличие ограничений на использование объекта. На квартиру/дом или коммерческий объект накладываются обременения, исключающие переоформление прав собственности. Такое имущество нельзя продать, завещать или подарить. Ограничения снимаются после полной выплаты долга и процентов по нему.
• Дополнительные траты на страховку. Риски заемщика и кредитора в части утраты имущества подлежат страхованию. Процедура выражается в ежегодном приобретении полиса у аккредитованного страховщика. Документ позволяет получить компенсацию при пожаре, затоплениях и прочих неприятностях, предусмотренных договором страхования.

Кредит под залог квартиры опасен для клиентов в регионах с нестабильной обстановкой. В случае разрушения дома при боевых действиях или природных катаклизмах собственнику придется исполнять обязанности по договору с банком, не платить кредит под залог недвижимости не выйдет.

1. Рост издержек. Условия обслуживания займа могут стать менее выгодными. Это случается в результате просрочек по платежам или отказе в покупке страховки. Рост ежемесячных платежей может составить 10–15 %.
2. Сложности при оформлении иных продуктов. Кредиты под залог недвижимости предполагают выдачу значительной суммы на длительный срок. В результате шанс одобрения по прочим программам снижается в 1,5–2 раза.
3. Дополнительные требования от банка. Некоторые финансовые организации ужесточают критерии для заемщиков с ростом запрашиваемой суммы. Обычно они не опубликованы на официальном сайте, но учитываются при вынесении решения об одобрении или отказе. Наиболее распространенный вариант — рост требований к уровню дохода на 25–40 %.

В ряде случаев банк просто отказывает заемщику. Это обусловлено проблемами, которые касаются клиента или залогового объекта.

Отказ в предоставлении средств получают клиенты со следующими проблемами:

• недостаточный уровень дохода даже при условии залогового обеспечения;
• малый кредитный рейтинг, обусловленный нарушением прежних договоров или ошибками в системе;
• рабочий стаж на нынешнем месте трудоустройства менее 6 месяцев;
• недостоверные сведения в справке 2-НДФЛ или других документах, предоставленных заемщиком;
• отсутствие гражданства РФ;
• неликвидность или низкая ликвидность залогового имущества.

Получение отказа не является точкой — всегда можно обратиться в другую организацию. Однако при несоответствии заемщика выдвигаемым критериям там тоже откажут. В результате придется соглашаться на менее выгодные условия или рассмотреть другие банковские продукты.

Требования к залоговой недвижимости не менее жесткие, чем к заемщику. При наличии любой из перечисленных ниже проблем объект не будет принят как гарантия:

• наличие неузаконенных перепланировок и прочих вмешательств, изменяющих конструктив здания/помещения;
• ошибки в юридической и технической документации на объект;
• отсутствие транспортной доступности и инженерных коммуникаций (наиболее актуально для объектов загородной недвижимости);
• постройка уже является предметом залога, спора или пари;
• здание имеет износ более 70 % либо обладает иными недостатками, делающими его непригодным к эксплуатации.

Банки отдают приоритет строениям, выполненным из бетона и кирпича. Эти материалы обладают значительной прочностью и длительным сроком службы, требуют минимального ухода в процессе эксплуатации. Выдача кредита под залог деревянного дома возможна крайне редко.

Цена объекта рассчитывается с учетом множества факторов: площадь, локация, материал строительства, кадастровая стоимость и т. д. Не последнее значение имеет финансовая ситуация в регионе.

Чтобы безопасно оформить залоговый кредит, последовательно выполните ряд действий.

1. Проанализируйте предложения. На кредитно-финансовом рынке представлено множество организаций. У большинства из них есть программы с залоговым имуществом. Их тщательный анализ позволит выбрать лучшие варианты.
2. Отправьте заявки в банки. Подайте запросы на предоставление кредита, заполнив заявки на сайтах заинтересовавших вас банков или в отделениях. При этом важно указывать достоверную информацию о недвижимости, предполагаемой для залога, и вашем доходе.
3. Получите предварительное одобрение. Дождитесь решений со стороны финансовых организаций. Выберите наиболее выгодный из одобренных вариантов.
4. Произведите оценку залогового объекта. Обратитесь к одному из аккредитованных оценщиков, список которых предоставил банк. Специалист проведет процедуру и выдаст заключение.
5. Подайте пакет документов. Передайте заключение оценщика и прочие документы в финансовую организацию, согласуйте дату подписания договора.
6. Заключите договор. Внимательно прочитайте весь документ и подпишите в местах, указанных сотрудником банка.

После подписания договора накладывается обременение на недвижимость, а клиент получает денежные средства.

Опасно ли брать кредиты под залог квартиры? При грамотном подходе и соблюдении наших рекомендаций — нет. Ниже представлены дополнительные советы, делающие процедуру еще более безопасной.

1. Выполните предварительную оценку жилья. Если знаете актуальную стоимость квартиры до обращения в банк, это позволит получить ориентир для работы с заключениями специалистов. Удобный сервис оценки предоставляет ЦИАН.
2. Проверьте свой кредитный рейтинг. Его можно узнать в Бюро кредитных историй. Если параметр не соответствует действительности, нужно отправить заявку на уточнение. Такой подход исключит неожиданный отказ при обращении в банк. Бесплатные сервисы проверки КИ с интервалом раз в год: ОКБ и НБКИ.

Кредит под залог квартиры обеспечивает получение значительной суммы под хороший процент. Он выгоднее потребительских продуктов, имеет высокий шанс одобрения, не требует привлечения созаемщиков.