Опасно ли брать кредит под залог квартиры

При кредитовании под залог имущества возникают очевидные и неочевидные риски. Рассмотрим каждую категорию.

Первое, чем грозит кредит под залог недвижимости, — штрафы. При несоблюдении условий договора банк начисляет штрафные санкции и неустойку. При просрочке свыше 3 месяцев кредитор имеет право подать в суд. По решению суда недвижимость реализуется с целью покрытия обязательств. Полученные деньги пойдут в счет погашения долга, а оставшуюся сумму вернут владельцу.

Однако существует ряд дополнительных опасностей, о которых стоит помнить.

• Некорректная оценка недвижимости. Стоимость залогового объекта определяют оценщики, аккредитованные банком. Результаты процедуры не всегда совпадают с ожиданиями собственника объекта. Для получения альтернативной оценки приходится обращаться в другую организацию из того же банковского списка и оплачивать работу заново.
• Наличие ограничений на использование объекта. На квартиру/дом или коммерческий объект накладываются обременения, исключающие переоформление прав собственности. Такое имущество нельзя продать, завещать или подарить. Ограничения снимаются после полной выплаты долга и процентов по нему.
• Дополнительные траты на страховку. Риски заемщика и кредитора в части утраты имущества подлежат страхованию. Процедура выражается в ежегодном приобретении полиса у аккредитованного страховщика. Документ позволяет получить компенсацию при пожаре, затоплениях и прочих неприятностях, предусмотренных договором страхования.

Кредит под залог квартиры опасен для клиентов в регионах с нестабильной обстановкой. В случае разрушения дома при боевых действиях или природных катаклизмах собственнику придется исполнять обязанности по договору с банком, не платить кредит под залог недвижимости не выйдет.

Оформление кредита под залог квартиры сопровождается рядом неочевидных нюансов, ухудшающих положение заемщика. Они проявляются в ходе использования продукта, не всегда заметны с первого взгляда.

1. Рост издержек. Условия обслуживания займа могут стать менее выгодными. Это случается в результате просрочек по платежам или отказе в покупке страховки. Соответствующие пункты всегда прописываются в договоре, однако клиенты на них редко обращают внимание.
2. Сложности при оформлении иных продуктов. Кредиты под залог недвижимости предполагают выдачу значительной суммы на длительный срок. В результате снижается шанс одобрения по прочим программам.
3. Дополнительные требования от банка. Некоторые финансовые организации ужесточают критерии для заемщиков по мере роста запрашиваемой суммы. Обычно эти требования не опубликованы на официальном сайте, но учитываются при вынесении решения об одобрении заявки или отказе.

Также возможно увязывание отдельных финансовых продуктов с получением заявленной ставки. Например, выгодное предложение банка действует только для его зарплатных клиентов или держателей кредитных карт.

В ряде случаев банк просто отказывает заемщику. Это обусловлено проблемами, которые касаются клиента или залогового объекта.

Отказ в предоставлении средств получают клиенты со следующими проблемами:

• недостаточный уровень дохода даже при условии залогового обеспечения;
• малый кредитный рейтинг, обусловленный нарушением прежних договоров или ошибками в системе;
• рабочий стаж на нынешнем месте трудоустройства менее 6 месяцев;
• недостоверные сведения в справке 2-НДФЛ или других документах, предоставленных заемщиком;
• отсутствие гражданства РФ;
• неликвидность или низкая ликвидность залогового имущества.

Получение отказа не является точкой — всегда можно обратиться в другую организацию. Однако при несоответствии заемщика выдвигаемым критериям там тоже откажут. В результате придется соглашаться на менее выгодные условия или рассмотреть другие банковские продукты.

Требования к залоговой недвижимости не менее жесткие, чем к заемщику. При наличии любой из перечисленных ниже проблем объект не будет принят как гарантия:

• наличие неузаконенных перепланировок и прочих вмешательств, изменяющих конструктив здания/помещения;
• ошибки в юридической и технической документации на объект;
• отсутствие транспортной доступности и инженерных коммуникаций (наиболее актуально для объектов загородной недвижимости);
• постройка уже является предметом залога, спора или пари;
• здание имеет износ более 70 % либо обладает иными недостатками, делающими его непригодным к эксплуатации.

Банки отдают приоритет строениям, выполненным из бетона и кирпича. Эти материалы обладают значительной прочностью и длительным сроком службы, требуют минимального ухода в процессе эксплуатации. Выдача кредита под залог деревянного дома возможна крайне редко.

Цена объекта рассчитывается с учетом множества факторов: площадь, локация, материал строительства, кадастровая стоимость и т. д. Не последнее значение имеет финансовая ситуация в регионе.

Чтобы безопасно оформить залоговый кредит, последовательно выполните ряд действий.

1. Проанализируйте предложения. На кредитно-финансовом рынке представлено множество организаций. У большинства из них есть программы с залоговым имуществом. Их тщательный анализ позволит выбрать лучшие варианты.
2. Отправьте заявки в банки. Подайте запросы на предоставление кредита, заполнив заявки на сайтах заинтересовавших вас банков или в отделениях. При этом важно указывать достоверную информацию о недвижимости, предполагаемой для залога, и вашем доходе.
3. Получите предварительное одобрение. Дождитесь решений со стороны финансовых организаций. Выберите наиболее выгодный из одобренных вариантов.
4. Произведите оценку залогового объекта. Обратитесь к одному из аккредитованных оценщиков, список которых предоставил банк. Специалист проведет процедуру и выдаст заключение.
5. Подайте пакет документов. Передайте заключение оценщика и прочие документы в финансовую организацию, согласуйте дату подписания договора.
6. Заключите договор. Внимательно прочитайте весь документ и подпишите в местах, указанных сотрудником банка.

После подписания договора накладывается обременение на недвижимость, а клиент получает денежные средства.

Опасно ли брать кредиты под залог квартиры? При грамотном подходе и соблюдении наших рекомендаций — нет. Ниже представлены дополнительные советы, делающие процедуру еще более безопасной.

1. Выполните предварительную оценку жилья. Если знаете актуальную стоимость квартиры до обращения в банк, это позволит получить ориентир для работы с заключениями специалистов. Удобный сервис оценки предоставляет ЦИАН.
2. Проверьте свой кредитный рейтинг. Его можно узнать в Бюро кредитных историй. Если параметр не соответствует действительности, нужно отправить заявку на уточнение. Такой подход исключит неожиданный отказ при обращении в банк. Бесплатные сервисы проверки КИ с интервалом раз в год: ОКБ и НБКИ.

Кредит под залог квартиры обеспечивает получение значительной суммы под хороший процент. Он выгоднее потребительских продуктов, имеет высокий шанс одобрения, не требует привлечения созаемщиков.