Как происходит покупка новостройки в ипотеку

То, что считается новостройкой для ипотеки, — это квартиры в новых, но уже сданных в эксплуатацию или в возводимых домах. Право собственности на такие объекты возникает впервые. Реализацию недвижимости осуществляет аккредитованный застройщик (девелопер).

Порядок оформления квартиры в ипотеку позволяет заключить с застройщиками два вида договоров.

1. ДДУ. Договор долевого участия с ипотекой. Документ предполагает покупку права на получение квартиры в пока еще строящемся доме. На момент заключения ДДУ здание находится в процессе возведения, при этом застройщик имеет эскроу-счет и все необходимые разрешения.
2. ДКП. Классический ипотечный договор на продажу недвижимости. Объектом выступает зарегистрированная квартира, введенная в эксплуатацию.

Этапы оформления жилого помещения в собственность идентичны, разница заключается в сроках. При ДДУ покупатель ожидает завершения строительства, при ДКП получает жилье сразу.

Первый вариант считается менее предпочтительным в связи с имеющимися рисками. Перечислим основные из них.

• Дополнительные траты. Пока застройщик завершит возведение дома, покупателю нужно где-то жить. Зачастую ему приходится снимать квартиру и нести дополнительные издержки.
• Увеличение финансовой нагрузки. Еще один риск, связанный с ожиданием. Порядок покупки квартиры в ипотеку предусматривает ее погашение с момента заключения договора. Заемщик, ожидающий ввод жилья, будет оплачивать и аренду, и кредит. Это значительное финансовое испытание, к которому стоит быть готовым.
• Риск недостроя. Существует вероятность приобрести проблемный объект. как правило, сложности возникают в результате финансовой несостоятельности девелопера. При отсутствии средств он прекращает или замораживает процесс строительства. Покупателю остается ждать или идти в суд.
• Неизвестно конечное качество объекта. В ходе приемки квартиры могут возникнуть вопросы к качеству отделки, окон, дверей и коммуникаций. Как итог, заемщику придется составлять претензию и ждать устранения недостатков (в ряде случаев процесс растягивается на годы). Второй вариант — исправить недочеты за свой счет.

Чтобы мотивировать покупателей на заключение ДДУ, застройщики предоставляют скидку, субсидируют процентную ставку, а также используют прочие методы для повышения привлекательности своих предложений. Если компания имеет хорошую репутацию и значительные активы — это прекрасная возможность сэкономить.

Большинство новостроек попадает под льготную ипотеку. Средняя ставка по программе — 8 %, размер первоначального взноса — 30 % стоимость жилья. Предоставляемая заемщикам сумма зависит от локации:

• в Москве — до 12 миллионов рублей;
• прочих регионах — до 6 миллионов рублей.

Доход заемщика должен составлять не менее 50 % от размера регулярного платежа по займу. В противном случае оформить ипотеку не удастся.

Среди дополнительных требований банка к заемщику стоит выделить:

• гражданство РФ;
• официальное трудоустройство с подтвержденным доходом;
• работа на последнем месте не менее 6 месяцев;
• подготовка полного пакета документов;
• кредитный рейтинг на уровне не ниже 800 баллов.

Значение рейтинга может быть ниже, например 750 или 700 баллов. Однако в этом случае уменьшается шанс одобрения. Уточнить собственный кредитный рейтинг можно в НБКИ или ОКБ.

Грамотно провести сделку по приобретению недвижимости поможет наша инструкция. В ней пошагово расписаны этапы покупки, обозначена последовательность действий на каждом из них.

Сбор документов, запрашиваемых банком для оформления ипотеки. Стандартный перечень включает семь пунктов.

1. Паспорт гражданина РФ (важен неистекший срок действия документа).
2. Заверенные копии всех страниц трудовой книжки.
3. Свидетельства о браке или разводе, а также о рождении детей (при наличии).
4. Заявка, заполненная по форме финансовой организации.
5. Справка 2-НДФЛ с актуального места работы.
6. ИНН.
7. СНИЛС.

Для участия в различных льготных программах могут потребоваться дополнительные документы, обусловленные спецификой предложения, например военный билет.

Отправка запроса на предоставление ипотеки в один или несколько банков. Рекомендуется предпочесть организации, участвующие в зарплатном проекте.

Рассмотрение заявки занимает от 1 до 5 дней в зависимости от времени и даты ее отправки в банк. При получении положительного ответа можно продолжать работу, в случае отрицательного решения нужно попытаться исправить недочеты и подать запрос заново.

Выбор строительной организации, у которой будет приобретаться квартира. В ходе процедуры учитываются:

• срок существования компании;
• активность ее деятельности на строительном рынке;
• известность и сложность реализованных ею проектов;
• общее финансовое состояние застройщика, фигурирование в делах о банкротстве;
• качество строительства и внутренней отделки;
• наличие задержек при вводе объектов в эксплуатацию.

Получить информацию по двум последним пунктам помогут отзывы покупателей. Как правило, такие отклики содержат достоверные сведения о приобретенном жилье.

Выбор квартиры среди доступных ЖК застройщика. Рекомендуется принять во внимание несколько факторов.

1. Материал постройки дома. Оптимальный вариант — кирпичные и монолитно-кирпичные здания. От построек на базе пенобетона стоит отказаться ввиду низкой шумоизоляции, повышенной гигроскопичности и склонности к трещинам.
2. Площадь, необходимая для комфортного проживания.
3. Этаж, на котором расположена квартира. При наличии в семье пенсионеров и детей стоит ограничиться четвертым.
4. Количество квартир и лифтов на лестничной клетке.
5. Транспортная доступность жилого комплекса.
6. Число парковочных мест (при наличии автомобиля или планах на его приобретение).

Ключевое значение имеет стоимость объекта и наличие дополнительных скидок от застройщика. При срочной продаже квартир перед отчетным периодом можно получить существенные бонусы.

Эта процедура не всегда запрашивается банком. В отличие от вторичного жилья, новая квартира не подвергалась воздействию третьих лиц, ее характеристики совпадают с паспортными.

Оценочные действия могут потребоваться при необоснованном завышении цены и прочих обстоятельствах, настораживающих финансовую организацию, в которой покупатель берет ипотечный кредит.

Подписание договора купли-продажи с застройщиком и кредитного договора с банком. Сейчас такие действия происходят в офисе застройщика или финансовой организации, предусматривают электронную регистрацию. Реже процедура проводится в МФЦ.

После перехода права собственности покупатель получает выписку из государственного реестра, становится полноправным владельцем жилья.

Остановить выбор на квартире в новом доме стоит по ряду причин, среди которых основные:

• минимальный износ постройки и коммуникаций в ней;
• продуманные планировки, просторные прихожие, кухни и гостиные;
• оптимизированные расходы на коммунальные платежи;
• отсутствие рисков, связанных с прежними собственниками.

Большинство квартир в новых домах адаптированы под современные требования по комфорту. Объекты содержат места для установки кондиционеров, имеют продуманную разводку труб и электрических сетей.

1. Стадия готовности объекта. Чем ближе завершение строительства, тем выше стоимость.
2. Площадь квартиры и этаж, на котором она находится.
3. Качество жизни в регионе: условия для работы и уровень зарплат, криминогенная обстановка, доступность медицины, наличие образовательных организаций и т. д.
4. Общие показатели инфляции.
5. Престижность локации, в которой расположен дом. Как правило, чем ближе к центру города, тем квартиры дороже.
6. Материал строительства дома.

Важно учитывать состояние квартиры. Клиент может приобрести жилье с чистовой или черновой отделкой. Второй вариант обходится дешевле, но требует дополнительных затрат на ремонт.