Как правильно купить квартиру?

При всем многообразии предложений покупателю доступны всего два варианта рыночных сегментов.

1. Новостройки. Новые квартиры, реализуемые застройщиками (девелоперами). В роли продавца выступает юридическое лицо с соответствующей аккредитацией. Право собственности возникает впервые, что исключает появление наследников, серые схемы, перепродажи и прочие проблемы.
2. Вторичный рынок. Квартиры, реализуемые частными лицами или агентствами недвижимости. Объекты находятся в собственности на основании приватизации, наследования, купли-продажи, дарения, решения суда и других оснований. Перед покупкой такую недвижимость стоит тщательно проверить.

С юридической точки зрения новостройки более безопасны. Однако с учетом текущего ценообразования они дороже вторичного фонда в той же локации, что легко объясняется рядом фактором.

• Минимальный износ. Здание не находилось в эксплуатации. Коммуникации, фасад, общественные места и прочие элементы постройки находятся в идеальном состоянии.
• Комфорт. Новые квартиры, как правило, имеют улучшенную планировку, не содержат проходных комнат, совмещенных санузлов и прочих недочетов, присущих вторичке.
• Размер. Квартиры в новостройках обычно больше, чем во вторичном фонде. Например, размер средней «однушки» в новом доме — 40 квадратных метров, в старом — 30.
• Оптимизация расходов на коммунальные услуги. В новостройке применяются энергосберегающие технологии, предусмотрены счетчики на отопление, есть продуманные системы вентиляции. Это позволяет оптимизировать коммунальные платежи, создать комфортные условия для проживания.
• Отсутствие проблем с документами. Чтобы зарегистрировать сделку, достаточно договора с застройщиком и банком (при ипотеке). Покупателю не придется анализировать выписки о зарегистрированных, доверенности от нотариуса, историю перехода прав собственности и пр.

В защиту вторичных объектов стоит сказать, что они расположены в развитых локациях. Жильцам не нужно ждать, пока построят школу, больницу и магазины. Нередко рядом находятся станции метро и удобные транспортные развязки.

Специалисты выделяют четыре варианта приобретения жилья. Каждый из них обладает особенностями, предполагает определенный порядок действий.

1. Купить квартиру за наличные. Наиболее простое решение. Покупатель передает деньги застройщику или собственнику жилья. Сделка регистрируется в МФЦ. При отсутствии проблем с документами происходит переход права.
2. Оформить ипотеку. Приобретение объекта с использованием заемных средств. Покупатель предоставляет первоначальный взнос, а остальные деньги выделяет банк. В дальнейшем заемщик возвращает долг посредством ежемесячных платежей.
3. Покупка в рассрочку. Вариант, предлагаемый застройщиками. По сути, это беспроцентный кредит на небольшой срок.
4. Приобретение по ДДУ. Заключение договора долевого участия в строительстве. Покупатель оплачивает право на квартиру, хотя физический объект еще не возведен. После сдачи дома застройщик обязуется предоставить помещение по договору.

Способ сделки зависит от специфики объекта, категории продавца и возможностей покупателя.

Приобретению объекта предшествует его подбор. Действовать здесь важно грамотно. Специалисты рекомендуют обратить внимание на ряд факторов.

• Потребности. Покупатель должен четко сформулировать свои желания. Это сузит круг поиска, исключит проблемы при дальнейшем использовании помещения. Например, нет смысла приобретать однокомнатную квартиру для семьи из 5 человек. Проживание в таких условиях вызовет дискомфорт и последующую продажу объекта.
• Возможности. Категория рассматриваемых предложений ограничивается суммой, доступной покупателю. При малом объеме средств не стоит рассматривать премиальный сегмент жилья.
• Обслуживание кредита. Важный пункт для тех, кто планирует брать деньги в банке. Платеж по ипотеке не должен превышать 50 % дохода, оптимальный вариант — от 20 до 30.
• Количество предложений. Поиск в соответствии с установленными требованиями не всегда заканчивается успехом. Иногда рынок не способен предложить подходящие варианты. В данном случае есть два выхода: снизить требования или продолжить поиск.
• Состояние жилья. При знакомстве с предложениями стоит проводить тщательный осмотр объектов. Лучше заручиться помощью компетентного специалиста. Он оценит состояние несущих стен, инженерных сетей, плит перекрытия и прочих элементов постройки. В результате удастся избежать покупки жилья в плохом техническом состоянии.
• Документы. Ключевой фактор при работе с квартирами на вторичном рынке. Объект должен сопровождаться полным пакетом бумаг, включая технический паспорт, выписку из ЕГРН, документ-основание на право собственности и т. д. Если документы оформлены недавно, следует попросить у продавца предыдущую правоустановку по объекту, чтоб проверить эту недвижимость на наличие лиц, имеющих право пожизненного проживания в данной квартире.
• Цена. Стоимость квартиры не должна быть излишне низкой. Если предложение не обусловлено срочностью, от него лучше отказаться либо внимательно перепроверить все документы и сам объект.

Не последнее значение имеет торг. Чтобы получить скидку от собственника, можно указать на недостатки объекта, аргументируя запрашиваемые уступки. Если продавец заинтересован в продаже, он пойдет навстречу.

На стоимость жилья влияют внешние и внутренние факторы. Начнем с первых.

• Общая обстановка. Чем спокойнее, безопаснее и качественнее жизнь в регионе, тем дороже объекты. Например, Москва и СПб в 2024 году продолжают демонстрировать рост стоимости квартир, в то время как в Белгороде и Курске отмечается существенное снижение цен на жилье.
• Сезонность. В теплые, комфортные для переезда месяцы наблюдается рост стоимости. Зимой, с учетом длительных праздников и некомфортных погодных условий, собственники охотнее соглашаются на скидки.
• Стадия готовности. Фактор, актуальный для новостроек. Чем ближе сдача объекта, тем выше цены. Тенденция обусловлена снижением рисков и времени ожидания.
• Инфляция и настроения покупателей. Общая ситуация на финансовом рынке может спровоцировать удорожание лотов. С увеличением темпов инфляции растут цены на материалы и, соответственно, на квартиры от застройщиков. За новостройками «подтягивается» вторичное жилье. К росту стоимости приводят и панические настроения, как это было в 2022 году.
• Локация. Чем ближе к центру города расположен дом, тем выше цена на квартиры в нем.

К внутренним факторам относятся непосредственно связанные с квартирой.

• Площадь. Стоимость жилья оценивается по квадратным метрам, при этом присутствует корреляция в зависимости от площади: чем меньше комнат, тем дороже «квадрат». Самые дорогие квадратные метры в «однушках». Это связано с большими затратами застройщиков на коммуникации для санузлов и кухонь.
• Планировка. Удобная, функциональная планировка способствует увеличению цены. Сравним две квартиры равной площади. Первая имеет большую кухню и изолированные комнаты, вторая — проходные комнаты, маленькую кухню, но огромный коридор. Как видно из характеристик, второе предложение будет дешевле.
• Тип дома. Современные постройки на базе монолитного каркаса и кирпича обходятся дороже панельных зданий середины прошлого века. Такие дома находятся в принципиально разных категориях.
• Этаж. Квартиры на первых этажах традиционно дешевле. С последними этажами все не так однозначно. Если ранее такие объекты имели риск затопления, то в современных домах они защищены техническим этажом. Кроме того, отсутствие соседей сверху, удаление от дорожной пыли и транспортного шума, хороший вид из окон — весомые преимущества, способствующие росту цены.
• Состояние квартиры. На рынке представлены объекты с капитальным и косметическим ремонтом, а также решения, требующие вложений. Первый вариант является самым дорогим. Он предполагает полную замену коммуникаций, сантехники, покрытий, дверей и т. д. Такие квартиры имеют состояние, которое в народе называют «заезжай и живи».

Грамотное представление о формировании цены позволит лучше ориентироваться на рынке, выбрать наиболее выгодное предложение из доступных.

Покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита обычно проходит в шесть этапов.

1. Сбор документов, запрашиваемых банком. Подача заявки.
2. Получение одобрения. Окончательное определение с суммой покупки.
3. Поиск подходящего объекта.
4. Оценка квартиры аккредитованным специалистом. Подготовка соответствующего заключения.
5. Внесение задатка или аванса и получение расписки от продавца. Важно понимать, что задаток покупателю не возвращается, если он по какой-либо причине отказался от сделки.
6. Оформление сделки с последующим переходом права собственности.

Как правило, сейчас такая сделка оформляется в банке. Купля-продажа регистрируется удаленно, что исключает поход в МФЦ, очереди и прочие неудобства. В завершении новому собственнику остается своевременно вносить платежи, погашая кредит.

Приобретение объекта за наличные исключает этапы, связанные с ипотекой. Покупателю достаточно выбрать подходящее жилье (застройщика), проверить документы и провести сделку.