Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье

Получение ипотеки на вторичку возможно при покупке квартиры, принадлежащей организации или физическому лицу. Такой объект уже находится в эксплуатации, а продавец не является застройщиком.

Право собственности на квартиры данного типа возникает у продавцов в следующих случаях:

• покупка у девелопера в рамках ДДУ или классической продажи;
• приобретение у компаний и граждан, имеющих законное право на владение недвижимостью;
• получение наследства;
• переход права собственности по решению суда;
• дарение;
• приватизация;
• переход права на объект залога при неисполнении обязательств прежним владельцем.

Возможны и другие ситуации, приводящие к возникновению права собственности. Все они оказывают влияние на порядок оформления сделки, требуют знания определенных юридических тонкостей.

Прежде чем пошагово разбирать покупку квартиры в ипотеку, нужно рассмотреть плюсы и минусы такого варианта.

• Возможность оценить качество строительства. Вторичное жилье находится в эксплуатации не один год. За это время завершились усадочные процессы и проявились недочеты, на которые стоит обратить внимание.
• Развитая инфраструктура. Большинство домов вторичного рынка недвижимости находятся в хорошо обжитых районах. К услугам покупателей магазины, школы, детские сады и прочие блага цивилизации.
• Умеренная цена. Объекты, находящиеся в эксплуатации, дешевле новых. Это позволяет выгодно купить вторичку в ипотеку.
• Большая вариативность. На рынке представлены дома различных годов постройки. Доступны варианты на любой вкус и кошелек.

• Потребность в тщательном отборе. Прежде чем брать квартиру, нужно убедиться в отсутствии проблем. Покупатель проверяет каждый объект с использованием многочисленных инструментов. Алгоритм действий зависит от специфики жилья.
• Ограничения от банка. Вторичку взять в ипотеку можно не всегда. Существуют постройки, на которые банки не выдают кредит: панельные дома старше 50 лет, объекты с деревянными перекрытиями и т. д.
• Техническое состояние. Некоторые здания находятся не в лучшей форме. Они содержат изношенные коммуникации, поврежденные балконные плиты, трещины на фасаде и прочие следы естественного устаревания.
• Неудобные планировки. Недочет, актуальный для строений старше 40 лет. В таких квартирах нередки проходные комнаты, совмещенные санузлы, маленькие кухни и прочие неудобства.

Выбор, купить квартиру в ипотеку у собственника или у застройщика, индивидуален. Он определяется потребностями и возможностями покупателя, стоимостью и локацией объекта.

Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, необходимо располагать соответствующим доходом, иметь постоянное место работы и гражданство РФ. В ряде случаев для оформления кредита требуется поручитель.

Процедура покупки квартиры в ипотеку неизменно связана с рисками.

• Проблемы при оформлении правоустанавливающих документов. Например, наличие прописанного человека, не давшего согласие на участие в приватизации. Позднее он может заявить права на часть площади. В таких случаях нужно требовать, чтобы «отказник» снялся с регистрации в квартире и прописался по другому адресу, так он потеряет пожизненное право проживания на данной площади.
• Неузаконенные планировки. Наиболее сложный вариант связан с воздействием на несущие конструкции.
• Включение дома в список аварийных.
• Проблемы с внутридомовыми коммуникациями.

Последний пункт не всегда очевиден. На момент покупки квартиры сети могут работать нормально. Но неожиданно в квартире появляются неприятные запахи, подтеки на стенах и прочие проблемы. Выявить их причину удается не всегда. В результате собственнику приходится тратить значительные средства на устранение недостатков или ждать капитального ремонта постройки.

Правильно собранные документы помогут купить объект с минимальными сложностями. Пакет бумаг для ипотеки на вторичном рынке включает:

• паспорт заемщика;
• документы, подтверждающие доход;
• паспорт созаемщика, при наличии такового;
• заверенные копии страниц трудовой книжки;
• СНИЛС и ИНН.

Опционально запрашивается военный билет и прочие документы, подтверждающие статус клиента.

О том, как происходит покупка собственности на вторичном рынке, расскажет пошаговая инструкция, представленная ниже. В ней описан порядок взаимодействия с банком, разобраны все этапы процедуры.

Перед тем как оформить ипотеку на вторичное жилье, придется сформировать пакет документов владельца.

• Выписка из ЕГРН. Документ отображает сведения о квартире, хранящиеся в реестре. В выписке указывается количество собственников, дата приобретения жилья, наличие обременений и т. д.
• Техпаспорт. Документ с исчерпывающими характеристиками объекта. В паспорте содержатся данные о планировке, перекрытиях, материале стен и возрасте дома.
• Документ-основание, на базе которого возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения и пр.
• Выписка из домовой книги (обычная или архивная). Документ установленной формы, отображающий количество прописанных на данной жилплощади лиц. На момент, когда будет оформляться ипотека, в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов.
• Справка об отсутствии задолженностей. Бумага, предоставляемая управляющей организацией, подтверждающая отсутствие долгов по ЖКХ.

Если квартиру продает супруга или супруг, необходимо подготовить нотариально заверенное согласие второй стороны. Однако этот документ актуален только в случаях, когда недвижимость приобреталась в браке.

Ипотечные программы на вторичное жилье можно разделить на 2 группы. Первая и основная — классические продукты. Они оформляются на общих условиях, коррелируются со ставкой ЦБ. Второй вариант — льготные программы. Такие предложения встречаются реже, ориентированы на определенные категории населения.

Банк организует определенную последовательность проверок при рассмотрении каждого объекта. К залоговому имуществу предъявляются следующие требования:

• отсутствие прописанных на момент продажи;
• постройка не является аварийной;
• статус помещения — жилое;
• отсутствуют перепланировки;
• оценочной стоимости квартиры достаточно для покрытия предоставляемого кредита.

Возможен подбор квартиры в ипотеку без риелтора или с его участием. Во втором случае удастся более качественно проверить жилье, отбросив варианты, не подходящие банку.

Приобретение жилья на вторичном рынке предусматривает соблюдение ряда условий со стороны покупателя:

• наличие подтвержденного дохода, превышающего платеж по ипотеке более чем в 2 раза;
• трудоустройство на последнем месте работы — не менее 6 месяцев;
• возраст — от 21 года (некоторые банки предоставляют ипотечный кредит с 18 лет);
• хороший кредитный рейтинг;
• оплата первоначального взноса в установленном размере;
• передача приобретаемого объекта в залог банку.

В большинстве случаев требуется приобретение страховки. Однако от этой опции можно отказаться.

Правильно пройти процедуру покупки жилья поможет наша пошаговая инструкция.

Определитесь с типом программы, в рамках которой планируете приобретать квартиру. Это ключевой момент, определяющий, как будет проходить сделка, а также влияющий на требования к жилью, пакету документов и доходу.

Соберите необходимые бумаги с учетом требований банка. Их перечень представлен на официальном сайте и в личном кабинете. Также клиенты могут получить соответствующий список в отделении.

Передайте собранные документы в банк вместе с заполненной заявкой. Через 1–3 дня организация сообщит о своем решении. Если оно положительное, можно продолжать действия.

Выберите подходящую квартиру с учетом одобренного лимита и требований кредитора. На проведение данного мероприятия отводится порядка 3 месяцев. Если заемщик не успевает, заявка подается заново.

Пригласите оценщика, аккредитованного банком, для осмотра квартиры. Процедура оплачивается из средств покупателя. Полученный в результате отчет прикладывается к ранее переданным документам.

Подождите, пока банк рассмотрит вариант. Если квартира может быть принята в качестве залога, представитель кредитной организации пригласит заемщика и продавца на сделку.

Подпишите договор на оформление кредита и покупку объекта. После перевода денег продавцу выполняется переход права собственности. Заемщик получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве владельца квартиры. Там же присутствует пометка о наличии обременений.