Что такое муниципальное жилье и как провести его приватизацию

Права квартиросъемщика в муниципальной квартире определяются договором аренды и действующим Жилищным кодексом. Это значит, что жилец не может править условия взаимодействия с муниципалитетом, обязан соблюдать установленные законом правила проживания.

Если квартира находится в муниципальной собственности, наниматель имеет следующие права:

• проживать одному, с семьей или близкими людьми;
• прописать жену, ребенка или иных лиц;
• размещать временных жильцов;
• требовать от наймодателя частичный или капитальный ремонт, если в этом есть необходимость;
• пользоваться коммунальными услугами при условии их своевременной оплаты.

Обязанности нанимателя регламентирует статья 67 Жилищного Кодекса:

• содержание жилья в надлежащем виде;
• оплата коммунальных услуг;
• использование помещения по назначению;
• своевременное проведение сервисных работ.

Нарушение любого из перечисленных пунктов может являться причиной для выписки и расторжения договора найма. Как правило, процедура проводится через суд.

• Для успешной прописки нового проживающего необходимо согласие всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с дальними родственниками и посторонними требуется дополнительное разрешение от муниципалитета или иного органа, предоставляющего жилье.
• Количество регистрируемых ограничено площадью квартиры. На каждого проживающего должно приходиться не менее 10 квадратных метров пространства. Так, в квартиру площадью 40 квадратных метров не удастся прописать более 4 человек. Исключение — дети ответственного квартиросъемщика.
• Регистрационные действия выполняет паспортный стол. Туда передаются заявление и документы, подтверждающие согласие проживающих и муниципалитета. Кроме того, нужен паспорт регистрируемого лица и договор социального найма.

Зарегистрированные жильцы могут прописать в квартиру своих несовершеннолетних детей, не спрашивая согласия остальных. Выписка несовершеннолетних осуществляется через органы опеки.

Тарифы на муниципальное жилье рассчитываются по отдельным ставкам, не связанным с рыночной ценой. Например, аренда квартиры по объявлению в Москве обойдется в 45–60 тысяч рублей в месяц. Аналогичный объект по договору социального найма предлагается по цене в 30 рублей за квадратный метр. В пересчете на среднестатистическую «однушку» — это 1 200 рублей в месяц.

Закон позволяет арендатору обменивать муниципальное жилье. Однако это сложная процедура с запутанным регламентом. На практике она проводится крайне редко, предполагает выбор из очень ограниченного числа квартир.

Наличие детей требует участия органов опеки и попечительства в процедуре обмена. Они не допустят ухудшения жилищных условий, связанных с переездом в квартиру меньшей площади или с меньшим количеством комнат.

Некоторые квартиросъемщики предпочитают не приватизировать жилье. Такой подход позволяет проживать по договору соцнайма, имеет свои плюсы и минусы.

Преимущества:

• возможность зарегистрировать новых жильцов;
• отсутствие риска утраты жилья в связи с судебными решениями;
• освобождение от уплаты налога на недвижимое имущество;
• отсутствие платежей в фонд капитального ремонта.

Минусы муниципального жилья описаны выше. Они связаны с невозможностью продать, завещать или заложить объект. Кроме того, арендатор не может делать перепланировку и выполнять прочие операции, влияющие на площадь или конфигурацию квартиры.

Приватизация квартиры, используемой по договору соцнайма, предполагает сбор пакета документов девяти категорий.

1. Заявление на перевод квартиры в частную собственность. Документ представлен в типовом виде, заполняется по образцу. Последний лучше запросить в МФЦ, чтобы получить актуальные сведения.
2. Паспорта граждан, имеющих право приватизировать квартиру социального найма. Если в группу входят лица моложе 14 лет, предоставляются их свидетельства о рождении.
3. Оригинал договора социального найма, на основании которого осуществляется проживание.
4. Ордер или выписка из распоряжения, подтверждающая право на использование помещения.
5. Выписка из домовой книги с 21.07.1991 по настоящее время от ТСЖ или УК.
6. Документ, подтверждающий, что граждане не использовали право на приватизацию ранее. Как правило, он выдается органами местного самоуправления или БТИ.
7. Технический паспорт или поэтажный план здания.
8. Справка от УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
9. Согласия (отказы) на приватизацию со стороны всех участников процедуры.

Детям до 14 лет может потребоваться подтверждение гражданства от миграционного центра. Но если родители ребенка являются гражданами РФ и проживают в приватизируемой квартире, в этом нет нужды.

Претенденты на приватизацию должны предоставлять документы с неистекшим сроком действия. Для паспортов и свидетельств о рождении он определяется возрастом человека. Ордер, технический паспорт и договор социального найма действуют бессрочно. Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности выдаются на один месяц.

Приватизация жилой площади осуществляется в пять этапов. Они не требуют дорогостоящей юридической помощи, доступны большинству квартиросъемщиков.

Сбор документов, необходимых для смены статуса объекта. Ряд бумаг подготавливается в течение нескольких дней. Это стоит учитывать, планируя проведение процедуры. Кроме того, нужно проработать организационные моменты: узнать адрес ближайшего МФЦ, офиса УК и приемных муниципальных органов, а также графики их работы.

Подача пакета документов в организацию, ответственную за имущественные вопросы. Как правило, это Департамент имущественных отношений или Комитет управления городским имуществом. Процедура проводится по предварительной записи.

Ожидание проверки документов может включать вспомогательные действия. В ряде случаев требуются дополнительные бумаги, связанные с параметрами объекта и статусом проживающих. Документы стоит предоставить в сжатые сроки, в противном случае велика вероятность отказа.

Максимальная продолжительность проверки — 46 рабочих дней.

Получение официального документа, подтверждающего смену статуса объекта. Также в договоре указывается перечень собственников, получивших имущественные права.

Передача договора в Росреестр для изменения записи об объекте недвижимости. Действие выполняется через приемную самого уполномоченного органа или МФЦ. Второй вариант предпочтителен.

По завершении перечисленных процедур запрашивается справка из ЕГРН. Она содержит обновленные данные о статусе квартиры: форма собственности, количество владельцев и наличие обременений.

Организация, курирующая имущественные вопросы, может отказать гражданину в приватизации по ряду причин:

• документы предоставлены не в полном объеме;
• бумаги содержат неточности и ошибки;
• срок действия документов истек до момента подачи;
• недвижимость входит в список объектов, не подлежащих приватизации;
• квартира не является собственностью муниципального органа;
• дом, в котором расположено помещение, признан аварийным;
• заявитель уже принимал участие в приватизации;
• несовершеннолетние, проживающие в квартире, не указаны в договоре, при этом отсутствуют необходимые справки от органов опеки.

Если недочеты можно устранить быстро, с заявителем связывается представитель организации и сообщает соответствующие инструкции. Такой подход исключает повторную подачу заявки, экономит время и средства.

При приватизации могут возникнуть определенные сложности, влияющие на процесс. Ниже представлены наиболее распространенные из них.

Недочет, вызванный погрешностью средств измерения. Вероятно, замеры проводились в разные временные промежутки с использованием разного инструмента. В результате значения в бумагах могут несущественно отличаться. Чтобы исправить ошибку, нужно вызвать замерщика из БТИ, провести контрольные процедуры и привести параметры в документах к общему числу.

Наличие имущества в аварийном доме приводит к отказу в приватизации, однако это не означает, что арендатор не сможет воспользоваться своим правом в дальнейшем. После сноса аварийного объекта он получит новое жилье по договору социального найма. Эту квартиру можно будет приватизировать в соответствии с общими правилами процедуры.

Если одним из проживающих является лицо с ограниченной дееспособностью, приватизация проводится с участием органов опеки и попечительства. В данном случае используется тот же алгоритм, что и с несовершеннолетними.

Недвижимость, находящаяся в собственности воинских частей и расположенная на закрытых объектах, не подлежит приватизации. При этом лицо, проживающее в ней, сохраняет право на подобную услугу. Для его реализации достаточно заключить договор социального найма с муниципальной структурой.